Hej, je suis ravie de répondre à vos questions et vos demandes de devis lorsque vous souhaitez faire de la location saisonnière.
Avant de me former, j’étais à peu près comme vous : je croyais qu’il suffisait de passer l’aspirateur et d’afficher mon plus beau sourire pour accueillir les touristes, une annonce sur le Bon Coin fera bien l’affaire et à moi la fortune avec tous ces vacanciers !
De 2007 à 2012, je vivais à Lacanau, et j’avais eu cette brillante idée : partir de chez moi pendant les 3 mois de l’été (j’avais trouvé un plan pour me loger dans le Gers), et louer ma maison qui se trouvait dans une résidence en bordure du golf, et à 5 mn de la plage et du lac, en pleine forêt de pins. Tout était idéal pour en faire une maison de vacances pour les touristes très nombreux qui venaient passer 1 semaine ou 2 à Lacanau.
C’est vrai, j’ai gagné de l’argent, mais j’ai surtout découvert le fameux TEM !
Kesako le TEM ?!
C’est le Taux d’Emmerdement Maximum !
Le calcul est assez simple : combien d’Emmerdement à régler par Euro gagné ? franchement tu froles souvent le 100%, càd 100 emmerdements à régler dans ta semaine pour 100 euros gagnés. Donc à 600 euros la semaine, fais le calcul !
Concrètement, en 12 semaines d’été, j’ai eu 3 couettes foutues et les draps pareils zou poubelle, (taches irrécupérables ou déchirures), pas mal de vaisselle cassée, 3 cafetières disparues, le matelas marqué au feutre, … ah oui et le canapé aussi, (faut pas brimer la créativité de ces chers petits), une TV cassée, des heures à attendre le touriste qui devait arriver à 14h et qui arrive à 23h, des heures à n’en plus finir à répondre aux messages et toutes sortes de demandes, et surtout des heures à faire le ménage en me demandant comment ils avaient pu faire tout ce merdier en 7 jours alors qu’ils étaient censés être à la plage toute la journée … Je revenais du Gers tous les samedis pour faire le ménage et l’accueil, et autant te dire qu’aucun samedi ne s’est bien passé.
J’ai fait ça pendant 3 étés car j’avais vraiment besoin d’argent et je me donnais du courage pour absorber toute cette merde ! oui faut dire le mot. Et puis finalement j’ai vu que ça impactait aussi mes impôts, j’étais alors au chomage non imposable et la 3ème année, … pof mon petit pactole de l’été m’a fait franchir la tranche imposable … alors j’ai arrêté parce que là, nan de nan, tout ce boulot toussa pourssa ?!
Bref, cette histoire, le chaos, qui amène désillusion & grosse fatigue, … de nombreux propriétaires la vivent tous les étés voire toute l’année.
En bricolant une solution qui parait simple et accessible, bah finalement on se complique énormément l’existence … et quand on fait les comptes, en comptant bien tous les faux frais qui sont de vraies dépenses, tout en comptant bien aussi le temps passé et l’énergie dépensée, est ce que louer en mode bricolo ça rapporte ? NON, jamais, tu peux demander partout à tes amis, et d’ailleurs BFM-TV ne fait que montrer ces exemples de galères ….
Mais la location saisonnière, ce n’est pas ça : c‘est une activité économique qui peut générer de vraies ressources, tout en sécurisant ton bien immobilier, … et surtout ça peut se faire dans la sérénité. Avec éthique et professionalisme !
Avec professionnalisme, car oui c’est un métier : c’est une activité économique qui a ses règles et ses process.
Alors justement, depuis 2022 (+2 ans) je me forme, activement, et j’ai appris comment faire.
Je fais partie notamment de 4 communautés de professionnels, et l’intelligence collective, c’est puissant :
- avec l’expert en Conciergerie, Sébastien More : nous sommes tous les samedis matins en live avec lui, et des séances de coaching collectif et individuel, pour poser toutes les questions et envisager les meilleures solutions, tout en suivant de près la loi, avec son partenaire, l’avocat Dimitri Bougeard, expert en droit de l’immobilier, ainsi que d’autres experts invités régulièrement pour notre groupe en formation continue
- avec l’experte en Revenue Management, Elise Ripoche et son équipe de J’affiche complet : dans la formation Pilotage Rentable, et dans les différents bootcamps, nous apprenons comment construire et piloter la politique tarifaire, comment optimiser l’annonce et le positionnement de tous les réglages à adapter au marché, … bref, c’est tout un métier rien que ce sujet, et j’adore ça !
- avec le Réseau des Conciergeries Locatives qui agit pour positionner et faire reconnaitre la conciergerie comme un métier spécifique, avec son cadre d’exercice : la professionnalisation c’est nécessaire et ça part justement du constat de tout ce portnawak …
- avec les communautés des différents outils que j’utilise, notamment le Channel Manager pour gérer les réservations, et aussi avec mes outils de communication avec les voyageurs, ….
- … à suivre dans la catégorie Helene Frebourg en formation continue : je raconte ce que je fais, avec quel expert
Toute cette formation et tous ces échanges avec des professionnels, et des collègues qui gèrent 50, 80, voire +100 biens, ça permet de se professionnaliser et de développer une expertise.
J’ai mis au point tout un process pour que la Conciergerie Roule Ma Poule puisse délivrer une prestation de qualité.
Et comme je viens du métier du marketing et du conseil, alors évidemment j’ai une approche de la Conciergerie d’abord basée sur la notion fondamentale de l’accompagnement.
Lorsque tu signes un contrat avec la Conciergerie Roule Ma Poule, tu n’es pas un donneur d’ordre à un exécutant de taches, mais tu es un professionnel (propriétaire d’une résidence secondaire, déclaré en LMNP ou SCI) qui confie une mission à un autre professionnel (expert déclaré en SAS).
Cela veut dire que :
- l’objectif c’est d’optimiser tes ressources tout en sécurisant ton bien
- le cadre est super carré, avec un plan d’action, un devis signé par signature électronique, des CGV claires et précises avec les papiers qui vérifient le cadre légal autant du coté propriétaire que conciergerie,
- et ensuite la Conciergerie Roule Ma Poule mène sa mission, avec une obligation de moyens,
- un reporting mensuel pour faire le point (mais pas des contacts tous les 5 mn pour me dire ce que j’ai à faire)
- sur la base d’un contrat de 6 mois ou 10 mois selon la formule choisie (renouvelable, ou bien qui s’arrête facilement)
- et surtout un modèle économique basé sur le gagnant-gagnant.
Modèle économique gagnant-gagnant ?
- la rémunération du propriétaire ET de la conciergerie se fait à partir des ventes de nuitées
- le propriétaire reçoit les ventes via les systèmes des plateformes OTA (AirBnb, booking, & co)
- et la conciergerie lui facture un % selon l’accord préalablement défini.
Tu auras donc bien compris que faire de la location saisonnière, c’est une activité économique, qui nécessite une approche professionnelle, qui doit à la fois respecter la loi, les spécificités de la location saisonnière et du marché de la vente de nuitées (à des touristes et des voyageurs qui ont besoin ponctuellement de se loger), tout en organisant le meilleur cadre pour créer une super expérience pour le voyageur qui va noter sur les plateformes OTA (AirBnb, booking, & co), qui sont le canal de vente et donc de recommandations, de ton bien … tu pourras relire ma note sur le plan à 3 !…
Bref, c’est tout un écosystème, et c’est justement toute une somme de réglages à mettre au point pour optimiser tes ressources ET celles de la conciergerie, … tout en sécurisant ton bien.
Pour que le gagnant-gagnant fonctionne, cela veut dire que chacun doit y mettre du sien :
- le propriétaire accepte les recommandations stratégiques, dont la première indispensable : distribuer le bien sur les plateformes OTA (AirBnb, booking, & co) et selon les modalités adaptées … je ne prends pas de dossier avec une distribution en direct par le site du propriétaire ou tout autre système d’annonce sur le bon coin ou autre …
- le propriétaire accepte d’adapter son bien pour optimiser son positionnement (l’état du bien, la déco et l’équipement sont des fondamentaux)
- le propriétaire accepte de mettre son bien à 100% du temps en location saisonnière (et on trouve une solution pour des périodes utilisées en perso de manière anticipée et raisonnable : j’ai mis au point un forfait pour compenser la rupture du gagnant gagnant par le propriétaire …)
- le propriétaire accepte une vision à long terme et pas uniquement pour juillet aout, surtout cette année avec la folie des JO … : le contrat est au minimum de 6 mois, mais plutôt 10 mois
- …
- la Conciergerie Roule Ma Poule met en place son équipe et son process, pour faire au mieux
- la Conciergerie Roule Ma Poule adapte en permanence, notamment la politique tarifaire et la bonne exécution de l’entretien, qui sont les 2 parties visibles de l’iceberg
- la Conciergerie Roule Ma Poule optimise également tout ce qui est en lien direct avec le Voyageur pour la meilleure expérience client possible, qui permet d’obtenir les meilleures notes pour le bien, donc pour le référencement
- …
- cela signifie que la Conciergerie Roule Ma Poule engage des moyens (des équipes, des moyens, des achats, … ) et c’est bien pour cela que cet écosystème est à construire de manière personnalisée par rapport à chaque bien, avec une perspective à moyen terme, à la différence d’une prestation technique en one-shot payée au temps passé
Tu n’y connais rien, tu ne sais pas tout cela, c’est normal, tout à fait normal, et justement la Conciergerie Roule Ma Poule a développé son expertise pour pouvoir mener à bien sa mission.
Tu noteras que je ne parle pas de gestion locative : je ne suis pas agent immobilier, je ne propose donc pas les prestations de ce registre là, qui est une prestation au forfait, pas du tout sur le modèle gagnant-gagnant.
Tu noteras également que je ne te parle pas d’intendance de résidence secondaire : si tu veux garder l’utilisation de la maison, et juste la louer par ci par là, quand ça t’arrange, alors vois pour payer une prestation de ménage, de gardiennage, ou d’entretien des jardins. Cela n’a rien à voir avec l’activité de location saisonnière. … mais je pense que tu vas vite te retrouver dans le même chaos que celui que j’ai vécu à Lacanau en faisant ça à l’arrache en mode bricolo …croyant faire fortune avec les JO …
L’autre solution si tu as plusieurs biens, c’est de te former comme les personnes qui sont dans mes masterminds de formation : dans ce cas là, contacte moi, je te donnerai les contacts et des liens de parrainages.
Dans tous les cas, la priorité c’est de faire appel un professionnel, formé et compétent, … ET de respecter la loi, les spécificités de l’activité.
Pour conclure, ce qui est important de comprendre c’est que la professionalisation avec éthique de l’activité de la conciergerie est rendue nécessaire tout simplement pour une seule raison :
la concurrence est maintenant très active, il ne suffit plus de mettre une annonce et pof, c’est la fortune.
Il faut bien comprendre que le nombre de AiBnb a DOUBLé après le confinement,
oui c’est incroyable mais depuis 2022, il n’y a pas 500 (comme en 2019) mais 1000 à Trouville, et pareil chez le voisin à Deauville, … pareil à Cabourg, pareil à Caen … alors tu imagines bien que l’enjeu c’est de sortir du lot.
Le but c’est pas de vendre à la va-vite des nuitées à 50 euros … et de se retrouver avec un TEM 100, chaos et spirale négative qui t’épuise et abime ton bien …
l’objectif c’est d’optimiser tes ressources tout en sécurisant ton bien.
Et quand j’entends à droite à gauche que la conciergerie ça te bouffe ta rentabilité, parce que c’est une charge en plus …
Oui au niveau comptable, c’est une charge qui vient diminuer ton montant imposable (si tu es déclaré en LMNP ou SCI, et évidemment pas si tu croiVES faire une bonne affaire en le déclarant en revenu perso …).
Mais la Conciergerie Roule Ma Poule te permet d’optimiser tes ressources, et avec la politique tarifaire pilotée gérée selon les pratiques très pointues du revenue management (comme en business hotelier ou de voyages) , on augmente très clairement le niveau des ventes.
Je rappelle que la Conciergerie Roule Ma Poule est formée, et coachée en individuel par l’équipe de J’affiche Complet, expert reconnu et qui affiche clairement ses résultats : c’est au moins 20% de plus de ventes, que si on fait pas de revenu management …
Alors en clair, faire appel à la Conciergerie Roule Ma Poule, c’est confier son bien pour que les ressources soient optimisées, toute la logistique gérée, et la communication avec les voyageurs faite pour obtenir des étoiles … avec un bien sécurisé, car tout est bordé, cadré …
Note bien aussi que chacun peut avoir sa définition du mot Conciergerie : je viens de te livrer les fondamentaux de MA vision du métier, mais si tu contactes d’autres, pose bien les questions, car bien souvent, le raccourci, c’est :
« je fais de la conciergerie, je suis tout seul, je fais tout, je fais le ménage et je publie l’annonce avec une photo faite avec mon smartphone dans l’appartement en l’état tel quel « … hein …ça c’est vraiment PAS l’approche de la Conciergerie Roule Ma Poule
Bref, pour en savoir plus sur les prestations de la Conciergerie Roule Ma Poule, je t’invite à lire les pages où tout est détaillé :
- la page où je me présente : Hélène Frébourg, Coach immo
- la page dédiée au Propriétaire
- la page des Prestations
- et bien sur la page FAQ qui balaie déjà beaucoup de questions
- …
- sans oublier la note de blog très importante qui pose les 5 questions préliminaires pour établir le devis
J’accompagne les propriétaires d’appartements ou maisons, qui souhaitent optimiser leurs ressources, avec l’éthique du Mieux Vivre Ensemble,
pour une activité de location de courte ou moyenne durée, en toute sérénité & professionnalisme.
Si vous être propriétaire d’un bien de qualité, en Normandie dans le Calvados (Caen, Merville-Franceville, Trouville)
minimum 4 couchages
alors contactez moi pour qu’on discute ensemble de votre stratégie d’exploitation en location saisonnière.
Samedi 24 février 2024, j’ai fait un LIVE sur Instagram pour expliciter cette démarche et présenter la méthodologie de la Conciergerie Roule Ma Poule :
- vous pouvez regarder le LIVE de 35 minutes Par ICI
