Hello, alors aujourd’hui je vais poser les 5 questions fondamentales à bien clarifier, car elles sont nécessaires avant toute réflexion sur l’activité de LCD location saisonnière.
Les propriétaires qui me contactent sont souvent des débutants en LCD, et ça tombe bien, car justement je souhaite accompagner, faire du conseil et du coaching, car c’est mon talent justement, de comprendre une problématique et de mettre au point des stratégies. J’ai pas été 30 ans consultante dans le marketing et la com’, ni 5 ans de coaching individuel, pour laisser tomber ce qui fait ma différence, avec justement de l’accompagnement en conseil et coaching !
Bien souvent, les propriétaires viennent d’acheter un appartement et n’ont pas une vision très claire de ce qu’ils souhaitent faire ; ils ont entendu parler de la location saisonnière qui rapporte de l’argent, et en même temps, ils souhaitent occuper leur bien, et ne pas avoir à s’en occuper. Bref, c’est un peu le beurre et la crémière dans le brouillard !
C’est justement là que mon approche de coach immo peut vous aider très concrètement.
Et pour commencer par du concret, je vais d’abord vous poser les 3 questions fondamentales, pour pas dire fatidiques :
- Que dit la Mairie de ta ville ?
- Réglement de Copropriété : la location saisonnière est-elle spécifiquement interdite dans ton immeuble ?
- DPE : c’est actuellement discuté pour le F ou G en LCD, à suivre donc
Oui ça peut faire mal, car rien qu’avec ces 3 questions, tu identifies rapidement si tu peux faire faire de la LCD. … #ouPas …
Ce qui signifie, que déjà lorsque tu es en train d’acheter un bien, en vue de faire de la location saisonnière, je t’invite fortement à poser les questions au vendeur ET à ne pas te contenter d’un oui-oui d’une agence immo, qui de toutes façons s’en fout, car une fois que c’est vendu, et que tu découvriras que c’est PO possible, … quel recours tu auras contre le oui-oui évasif du vendeur ? bah que dalle !
Conseil n°1 : avant de signer l’achat d’un bien, tu te renseignes concrètement AVEC les documents qui font foi, et pas un oui-oui de vendeur.
Conseil n°2 : avant de me contacter, prépare bien les réponses à ces questions car je vais te les poser.
En général, quand un propriétaire me contacte, la seule question qui l’intéresse, c’est : est ce que je fais le ménage et combien ça coûte la conciergerie ?
Alors note bien, que je réalise une recommandation gratuite et un devis, UNIQUEMENT après avoir visité le bien, de visu pas juste sur photos … #pasdebrasPasdeChocolat 😉
ET que pour fixer un RV de visite, je vérifie d’abord, si le réglement de la mairie et de copropriété + le DPE c’est OK.
Ca veut dire que tu m’envoies le réglement de copropriété, et on valide ensemble que c’est possible; si c’est flou, tu demandes à ton syndic, une confirmation écrite que oui la LCD c’est possible.
Pour le DPE comme actuellement, c’est en cours de discussion entre le gouvernement-parlement-sénat, pour appliquer le DPE aux locations saisonnières,
note bien que j’ai décidé de ne pas prendre de biens qui sont classés en DPE niveau G (interdit à la location d’habitation à partir de janvier 2025) car le couperet pour appliquer aussi sur la LCD risque de tomber prochainement.
Mettre en place une prestation de conciergerie ou de sous-location professionnelle, ça ne vaut pas le coup si dans quelques mois en 2025, ce n’est plus possible. De plus, ça veut dire que le logement est de mauvaise qualité, donc beaucoup de risques d’avoir de mauvaises notes sur les plateformes Airbnb & co, des factures de chauffage élevées,… et un bas prix de la nuitée, donc quid de la rentabilité pour le propriétaire ET la conciergerie (payée en % des ventes de nuitée) . Fais tes travaux de rénovation avec Prime Rénov et reviens me voir une fois que ton bien est au moins classé F ( si possible D ça serait bien ).
Pour la mairie, c’est simple, sur les villes où j’interviens prioritairement voila la position :
- villes classées en zone tendue pour la location d’habitation: depuis octobre 2023 > Caen, Cabourg, Houlgate, Deauville, Trouville
Zone tendue, ça veut dire quoi pour la LCD ?
bah ça veut dire que d’un instant à l’autre, d’ici le début de la saison estivale, bah ça risque de tomber …
keski va tomber ?
pour réguler la question de la tension locative d’habitation sur la Cote fleurie et Caen, les mairies ont la possibilité de délibérer sur des restrictions des conditions de la location saisonnière, comme par exemple les règles du changement d’usage.
Quand tu fais de la location saisonnière dans ta résidence secondaire, tu déclares à la mairie, sur le formulaire Cerfa 14004 04, ton bien qui devient un Meublé de tourisme. Tu obtiendras alors une référence qu’il sera nécessaire d’indiquer sur les plateformes de réservation pour la collecte de la taxe de séjour. (Il faut aussi faire des démarches à ce sujet).(si tu le fais pas, c’est 5000 euros le risque d’amende).
ET il est bien possible, bien probable que les mairies annoncent, bientôt, … très bientôt, … avant les vacances d’été, … avant les vacances de Pâques … que le changement d’usage est assorti de conditions comme à Paris ou autres grandes villes.
Donc si tu es en train de réfléchir, mon conseil c’est de te dépêcher de faire ton enregistrement MAINTENANT à la mairie pour être déclaré avant les prochaines délibérations de Conseil Municipal (en espérant qu’il ne sera pas stipulé rétroactif janvier 2024), parce que si des conditions viennent s’ajouter au changement d’usage, bah oui ça va prendre du temps et des contraintes à régler, … et tu seras pas prêt pour la saisons estivale #pasdebrasPasdeChocolat 😉
Quand tu fais de la location saisonnière dans ta résidence principale, tu as le droit de la louer en LCD au maximum 120 jours (et la discussion actuelle du gouvernement risque de réduire à 90 jours), (selon la loi ELAN loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Que ce soit ta résidence principale ou secondaire, là très clairement je ne prends pas de bien juste pour 120 ou 90 jours : mon contrat est sur un an, le bien est dédié à la location en moyenne et courte durée, et je propose un forfait pour les période où tu l’occupes toi-même ponctuellement.
Le business modèle, c’est qu’on gagne ensemble de l’argent sur les ventes de nuitée, alors je ne peux pas mettre en place tout l’écosystème pour le fonctionnement de la location saisonnière,
… et un coup tu viens en we, un coup ton fils vient passer 2 mois, un coup on le met pour les vacances d’été, un coup on prend quand même la période du 15 aout pour les cousins d’Amérique de passage, … tu vois le topo ! Je ne fais pas d’intendance de résidence secondaire mais bien de l’optimisation de rentabilité de la location en moyenne et courte durée, en mode gagnant-gagnant sur la vente de nuitée.
Pour conclure, je souhaite que cet article peut-être pas très rigolo mais nécessaire, te permette de prendre conscience que choisir de faire de la location saisonnière, ça veut dire rentrer dans un processus d’exploitation d’un bien : ça revient à créer une activité, donc à respecter toutes les règles pour mener à bien cette entreprise …
Car oui le mot est laché : c’est une forme d’entreprise que de produire une activité économique, à partir de ton bien immobilier, qui lui devient un produit de consommation. D’où mon positionnement très clair quand je te dis qu’il est nécessaire de poser une stratégie, et un plan marketing.
C’est fini le temps des petits billets à la papa des années 70/90 ! Je dis ça parce que je suis assez étonnée d’entendre ce que je peux entendre …
Que tu choisisses de tout faire par toi-même, ou de confier un mandat de gestion locative à un agent immobilier qui a la carte G ou bien de confier la mission d’optimisation de ta ressource à une conciergerie, la loi s’applique partout sur le territoire français.
Ca peut faire un peu peur, c’est donc pour cela que c’est un métier, car ça veut dire qu’il faut se former, connaitre les pratiques, savoir identifier les bons interlocuteurs.
C’est pourquoi je propose des prestations de conseils sur devis préalable :
- AVANT d’acheter, ma prestation c’est d’établir un cahier des charges pour savoir quoi acheter, et je peux t’accompagner sur une partie des démarches, et t’orienter sur les experts nécessaires comme le notaire – et indispensable de choisir un notaire sur le lieu de ton bien, pour être correctement conseillé (il connait les régles de son territoire)
- si tu es déjà propriétaire on fait le point de la situation et je t’oriente.
Pour finir … oui j’avais dit 5 questions préalables et je ne t’en ai indiqué que 3 !
Pour toute mission, je fais une visite du bien de visu et une première note gratuite d’orientation.
Ensuite, je fais un devis, on en discute, on valide par signature électronique, avec les éléments obligatoires dans ma démarche super carré :
- mes CGV conditions générales de vente, qui détaillent les conditions de la prestation (réalisées par un juriste expert)
- mon attestation d’assurances RCP (oui mon Kbis aussi si tu veux mais comme l’assureur et le juriste l’ont déjà vérifié… )
- ET
- ton attestation de propriété (copie de relevé fiscal ou de certificat de propriété), et en corollaire ton attestation d’assurances de ton bien
- ton attestation de situation fiscale de ton bien : LMNP ou SCI
Ce qui signifie qu’APRES ma visite et première note d’orientation,
si je te propose de poursuivre la réflexion,
alors je vais commencer par te demander ces 2 éléments, qui permettent de clarifier QUI est le propriétaire du bien ; d’ailleurs, note bien que je traite le dossier uniquement avec un contact direct avec le propriétaire, et pas un intermédiaire, même familial : le décideur qui signe mon contrat, c’est le propriétaire du bien.
Et ensuite de vérifier le cadre juridique de son exploitation : LMNP ou SCI.
Si c’est pas fait parce que tu viens d’acheter (et que tu n’as pas commencé par te demander si tu achètes en nom propre, en SCI ou SARL de famille) … alors on prend le temps de voir un expert, un comptable et ou juriste, et on pose d’abord le cadre de l’exploitation.
Une fois que c’est engagé cette démarche pour poser le cadre légal, alors je continue ma réflexion pour te faire une proposition de conciergerie.
Oui ça prend du temps, mais crois-moi, je suis pas du genre à prendre une mission sans que les bases légales soient solides.
Tu le sais, mon slogan, c’est : c’est carré, ça roule !
Alors on commence par poser les bases sur du carré légal et bien bordé.
Pose toi plutôt des questions quand tu vas aller voir tout autre prestataire, … pourquoi on te pose pas toutes ces questions ? Pour facturer des prestations dès la semaine prochaine et on s’en fout de savoir si le cadre légal est bien posé.
Et crois moi yaka traverser ma résidence à Trouville pour te donner des exemples du portnawak … qui va faire mal quand l’Etat va se réveiller (et vu comment Bruno Lemaire est tout rouge à force de compter ses sous dans sa caisse en déficit, ça va pas tarder à tomber les vérifications et redressements en tout genre …. faudra pas venir se plaindre … )
Pour avancer concrètement :
>>voir le site du gouvernement pour tout savoir avec précision sur les règles légales de la location saisonnière
>>bien sur, si tu veux tout faire en direct, j’ai déjà indiqué sur cette note, que NON tu ne peux pas utiliser le CESU pour payer la femme de ménage de ta résidence secondaire
>>ET pour avancer sur la structuration légale, voir la note de blog où je te recommande mon comptable / juriste expert : super pro avec une offre très intéressante 😉
Je suis experte en marketing et communication, en stratégie de revenue management et plus globalement en stratégie de location en moyenne et courte durée.
Ca veut dire que je ne suis pas agent immobilier avec une carte T/G, ni comptable, ni juriste, ni fiscaliste, ni notaire.
Par contre, je peux t’orienter sur des experts que j’ai bien sélectionnés. Et ça fera gagner du temps et de l’efficacité !
Allezou Roule Ma Poule !
Samedi 24 février 2024, j’ai fait un LIVE sur Instagram pour expliciter cette démarche et présenter la méthodologie de la Conciergerie Roule Ma Poule :
- vous pouvez regarder le LIVE de 35 minutes Par ICI
